Bouwfraude voor dummies versie 1.0


De schrijver van dit verhaal heeft niet de bedoeling om mensen aan te moedigen te gaan frauderen. Integendeel, de schrijver vind fraude een kwalijke zaak dat bestreden dient te worden. Dit schrijven is dan ook bedoelt om de bouwkundige leken onder ons, wat meer inzicht te geven hoe een bouwprijs tot stand komt en waar men eventueel zou kunnen frauderen als men dat zou willen.


2 Onder 1 kap woning kostenanalyse

Hoe is de prijs opgebouwd van een standaardwoning in Nederland? Hier volgt de analyse. Het project is fictief. We gaan uit van 32 woningen. Eerst volgt een berekening van 1 woning en daarna volgt de berekening van de bouwkosten. Dit geeft wat meer inzichten in waar de aannemer kan frauderen als hij dat zou willen. Hier en daar licht ik het e.e.a.toe.


Algemene gegevens:

Bruto vloeroppervlakte ( BVO )van de woning 
115
m²
Perceelgrootte
228
m²
Geraamde kosten BVO 
( ex BTW, grondkosten en advieskosten )
825,00
€/m²

Aantal woningen
32
won
Vraagprijs woning 
250000
€
Prijs 32 woningen
8000000
€

BVO wil zeggen de vloeroppervlakte inclusief de bouwmuren. 

Dit zijn de standaard gegevens. Zo vind je vele woningen op Funda.nl Maar hoe is die prijs van €250000,- nu opgebouwd? En hoe ziet de prijs eruit als er gefraudeerd wordt? Stel er wordt 1% op het hele project gefraudeerd, dat is toch nog altijd €80.000,00. Dat schiet lekker op, niet dan wel dan?


1e prijsopbouw per woning:
Grondprijs ( €330,00 / m² )
€ 94.050,00
Bouwkosten incl staartkosten
€ 107.250,00
Bouwprijs excl BTW
€ 201.300,00
BTW (19% )
€ 36.234,00
Bouwprijs incl BTW
€ 237.536,00
Advieskosten ( ong 6% van de bouwprijs excl. BTW )
€ 12464,00
Totaalprijs
€ 250.000,00

Toelichting:
Grondprijs gemiddeld in Nederland is ongeveer € 250,00/m² maar kan per locatie enorm fluctueren. 
Bouwprijs inclussief de staartkosten wil zeggen dat de bouwbedrijf de bouwkosten eruit haalt en ook nog een stukje winst. In versie 1.1 bouwfraude voor dummies kan ik laten zien hoe deze berekening standaard word opgebouwd.
BTW spreekt voor zich
Adviseurs, daarbij denk je aan de architect, projectontwikkelaar, constructeur, bouwfysicus en de gemeente. Het is een grove indicatie.

Algemene opmerking. Het meeste geld word verdiend met de grond. Om even een voorstelling te maken: landbouwgrond = € 5,00 / m². Stel dat door wijziging in het bestemmingsplan de landbouwgrond ineens bouwgrond word: € 330,00 / m².

Effe een tabelletje neerknallen:


Verschil per m²
Verschil per woning
Verschil per project van 32 woningen
landbouwgrond
€ 5,00 / m²
€ 1425,00
€ 45.600,00
bouwgrond
€ 330,00 / m²
€ 94.050,00
€ 3.009.600,00
verschil
€ 275,00 / m²
€ 92625,00
€ 2.964.000,00

Bij de rondprijs moet nog wel meegenomen worden de infra etc. Dus de wegen, parkeerplaatsen, buitenverlichting etc. 



Goed, tot zover is het hopelijk nog allemaal te volgen. Nu gaan we in de schoenen staan van de fraudeurs. Ze doen het rustig aan en de verschillende partijen frauderen gemiddeld 2,5%. Het plaatje ziet er als volgt uit per woning:

Fraude per woning percentege is 2,5%

Kosten naturel
 2,5% fraude
Uiteindelijke kosten 
Grondprijs ( €330,00 / m² )
€ 94.050,00
€ 2.351,25
€ 96.401,25
Bouwkosten incl staartkosten
€ 107.250,00
€ 2.681,25
€ 109.931,00
Bouwprijs excl BTW
€ 201.300,00

€ 206.332,25
BTW (19% )
€ 36.234,00

€ 39.203,15
Bouwprijs incl BTW
€ 237.536,00

€ 245.535,30
Advieskosten ( ong 6% van de bouwprijs excl. BTW )
€ 12464,00
€ 311,60
€ 12.775,60
Totaalprijs
€ 250.000,00

€ 258.310,90

Er wordt dus voor € 8.310,90 gefraudeerd. Maar hoe ziet het plaatje eruit op een project van 32 woningen? Het laatste tabelletje.

Projectfraude 32 woningen.


Kosten naturel
 2,5% fraude
Uiteindelijke kosten 
Grondprijs ( €330,00 / m² )
€ 3.009.600,00
€ 75.240,00
€ 3.084.840,00
Bouwkosten incl staartkosten
€ 3.432.000,00
€ 85.800,00
€ 3.517.800,00
Bouwprijs excl BTW
€ 6.441.600,00

€ 6.602.640,00
BTW (19% )
€ 1.159.488,00

€ 1.254.500,80
Bouwprijs incl BTW
€ 7.601.152,00

€ 7.857.140,80
Advieskosten ( ong 6% van de bouwprijs excl. BTW )
€ 398.848,00
€ 9.971,20
€ 408.819,20
Totaalprijs
€ 8.000.000,00

€ 8.265.960,00

Op het hele project wordt voor ongeveer € 265.960,00 gefraudeerd. Dat is toch een flink bedrag. Ik moet hard werken voor dit geld en de mensen die dit lezen waarschijnlijk ook. 

In de volgende bouwfraude voor dummies versie 1.1 vertel ik wat meer over de opbouw van de aannemingssom van een fictief bouwbedrijf.